Muchas empresas y grupos familiares de la región tienen su patrimonio en ladrillos: un edificio que rentan a terceros, un local comercial alquilado, un terreno que conservan esperando que suba de precio. Esos inmuebles no se usan en la operación del negocio, sino para generar renta o ganar valor. Y en contabilidad tienen un nombre y un tratamiento especial: son propiedades de inversión, reguladas por la Sección 16.
Lo que sorprende a muchos dueños es esto: si puedes obtener un valor razonable confiable de ese inmueble, debes registrarlo a valor razonable, y sus cambios de valor van directo a tu utilidad —aunque no lo hayas vendido—. Es decir, que tu edificio suba o baje de precio puede mover tu resultado del año.
En este artículo te explico qué es una propiedad de inversión, la regla distintiva de su medición, por qué afecta tu utilidad, cómo distinguirla de otros activos y qué cambió en 2025.
¿Qué es una propiedad de inversión?
Una propiedad de inversión es un terreno o un edificio (o parte de uno) que la empresa mantiene para obtener rentas, para valorización (que suba de precio), o ambas, y no para:
- usarlo en la producción o suministro de bienes o servicios, ni para fines administrativos (eso sería propiedad, planta y equipo, Sección 17), ni
- venderlo en el curso ordinario del negocio (eso sería inventario, Sección 13).
La pregunta clave para clasificar es: ¿para qué tienes el inmueble? Si es para rentarlo o para que gane valor, es propiedad de inversión.
La regla distintiva: valor razonable obligatorio (no es una opción libre)
Aquí está el punto que más diferencia a la NIIF para las PYMES. En las NIIF Plenas, la empresa elige libremente entre medir sus propiedades de inversión al costo o a valor razonable. En la NIIF para las PYMES no hay tal elección libre: la regla es que si puedes medir el valor razonable de forma fiable, sin esfuerzo o costo desproporcionado y de manera continua, DEBES medir la propiedad a valor razonable, con cambios en resultados.
Solo cuando ese valor razonable no puede obtenerse de forma fiable sin esfuerzo o costo desproporcionado, la propiedad se contabiliza con el modelo del costo como si fuera propiedad, planta y equipo (Sección 17), presentándose y revelándose por separado. La medición del valor razonable, además, se realiza ahora conforme a la nueva Sección 12.
Por qué los cambios de valor afectan tu utilidad
Esta es la consecuencia que conviene explicar bien a la gerencia y a los socios. Cuando una propiedad de inversión se mide a valor razonable, sus variaciones de valor se reconocen en resultados, no en el patrimonio. Eso significa que si tu edificio de renta se aprecia, reconoces una ganancia en tu estado de resultados aunque no lo hayas vendido; y si se deprecia, una pérdida.
El efecto práctico es doble: por un lado, tu utilidad puede volverse más volátil, subiendo y bajando con el mercado inmobiliario; por otro, esa utilidad puede no estar acompañada de efectivo (es una ganancia “en papel” hasta que vendas). Entender esto evita que los socios malinterpreten un buen o mal año, y ayuda a leer correctamente la calidad de las utilidades.
¿Propiedad de inversión, PPE o inventario? La clasificación que lo cambia todo
El mismo inmueble puede caer en tres categorías distintas según su uso, y cada una se contabiliza diferente. Un caso muy común y que todo dueño de inmuebles debería revisar es el edificio de uso mixto: una parte se renta a terceros (propiedad de inversión) y otra la ocupa la propia empresa (propiedad, planta y equipo).
Cuando las partes pueden venderse o arrendarse por separado, se contabilizan por separado: la porción rentada como propiedad de inversión (a valor razonable) y la porción de uso propio como propiedad, planta y equipo (al costo o revaluación). Si no pueden separarse y solo una porción insignificante es de uso propio, todo el inmueble se trata como propiedad de inversión. Clasificar mal un edificio de uso mixto distorsiona tanto tus activos como tu utilidad, y es un hallazgo frecuente en empresas con bienes raíces.
¿Cambió la Sección 16 con la edición 2025?
Seamos precisos: la sustancia de la Sección 16 no cambió en la tercera edición. La regla sigue siendo la misma: valor razonable con cambios en resultados cuando es fiablemente medible sin esfuerzo o costo desproporcionado, y costo en caso contrario.
Lo que cambió es dónde vive la mecánica del valor razonable: con la creación de la nueva Sección 12 (Medición del Valor Razonable), la guía sobre cómo medir ese valor razonable se centralizó allí. En la práctica, mides tus propiedades de inversión bajo la Sección 16 (cuándo) aplicando la Sección 12 (cómo). Por eso conviene leer ambas juntas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una propiedad de inversión en la NIIF para las PYMES?
Un terreno o edificio que se mantiene para obtener rentas o para valorización, y no para usarlo en la operación del negocio ni para venderlo en el curso ordinario.
¿Puedo elegir entre costo y valor razonable como en las NIIF Plenas?
No. En la NIIF para las PYMES, si puedes medir el valor razonable de forma fiable sin esfuerzo o costo desproporcionado, debes usar el valor razonable con cambios en resultados. Solo si no es posible, usas el modelo del costo.
¿Los cambios de valor de mi inmueble afectan mi utilidad?
Sí. Bajo el modelo de valor razonable, las variaciones de valor se reconocen en resultados, aunque no vendas la propiedad, lo que puede hacer tu utilidad más volátil.
¿Cómo contabilizo un edificio que rento en parte y uso en parte?
Si las porciones pueden separarse, la parte rentada es propiedad de inversión y la de uso propio es propiedad, planta y equipo. Si no pueden separarse y solo una porción insignificante es de uso propio, todo es propiedad de inversión.
¿Clasificas y mides bien tus inmuebles?
Tratar un inmueble de renta como propiedad, planta y equipo (o al revés), o no medir a valor razonable cuando corresponde, distorsiona tu utilidad y tu patrimonio ante bancos y auditores.
Fundamento técnico: NIIF para las PYMES, Sección 16 “Propiedades de Inversión”. Sustancia sin cambios en la tercera edición (febrero 2025); la medición del valor razonable se realiza conforme a la nueva Sección 12. Vigente para periodos anuales que inicien a partir del 1 de enero de 2027, con aplicación anticipada permitida.
Asesor Empresarial en Finanzas y Negocios.
